每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

盡管很多開(kāi)發(fā)商提出了眾籌概念，但截至目前，這一模式并沒(méi)有解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資問(wèn)題，還停留在“圈客”階段?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，保利地產(chǎn)將聯(lián)手民生銀行推出名為“利民?！钡睦碡?cái)產(chǎn)品，購(gòu)買產(chǎn)品的用戶可以用優(yōu)惠價(jià)格鎖定項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)的售價(jià)，并享受封閉期內(nèi)的理財(cái)收益，即使用戶不購(gòu)房也可享受由民生銀行提供的保底收益。更早之前，包括當(dāng)代置業(yè)等房企也推出過(guò)類似產(chǎn)品。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些眾籌更大的功能提前“圈客”，對(duì)解決開(kāi)發(fā)資金作用并不大。

鎖定意向購(gòu)房者

今年4月，保利地產(chǎn)與民生銀行共同宣布推出一款名為“利民?！钡幕ヂ?lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。保利地產(chǎn)相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“利民?！钡耐瞥鍪菫榱私鉀Q在不動(dòng)產(chǎn)投資中，客戶、開(kāi)發(fā)商與銀行三者的資金壓力難題，實(shí)現(xiàn)共同盈利。

據(jù)介紹，“利民?！钡牟僮髂Ｊ綖橥顿Y人購(gòu)買銀行提供的理財(cái)產(chǎn)品，銀行在扣除服務(wù)費(fèi)用成本后把資金貸給地產(chǎn)商，地產(chǎn)商由于節(jié)省了融資成本，因此可以通過(guò)價(jià)格讓利將房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)給予投資人。在整個(gè)環(huán)節(jié)中，投資者能以更便宜的價(jià)格購(gòu)買到房產(chǎn)，銀行降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)商也提前鎖定自己的目標(biāo)客戶，并且可實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤熱銷的效果。

根據(jù)保利的設(shè)想，“利民?！睂?shí)為一款為意向購(gòu)房者提供保底收益的期權(quán)產(chǎn)品。以一套總價(jià)177萬(wàn)元的公寓為例，客戶只需要花總價(jià)20%的金額購(gòu)買對(duì)應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，即能以150萬(wàn)元的定制總價(jià)鎖定項(xiàng)目開(kāi)盤后的價(jià)格，產(chǎn)品有半年或一年的投資封閉期。待項(xiàng)目開(kāi)盤后，若房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，客戶行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便可獲得封閉期內(nèi)的理財(cái)收益與27萬(wàn)元的折扣收益；若房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，除了上述收益外，用戶還能獲得相當(dāng)于5倍杠桿的房?jī)r(jià)上漲收益；即便房?jī)r(jià)跌破了鎖定的開(kāi)盤價(jià)格，客戶不行使購(gòu)買權(quán)，也能收回本金并獲得由民生銀行保底的4%年化理財(cái)收益。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示，“利民保”將首先參與保利地產(chǎn)在廣州國(guó)際金融城的綜合體項(xiàng)目——保利金融中心，未來(lái)將陸續(xù)參與到公司旗下的商業(yè)項(xiàng)目，但目前“利民?！钡木唧w細(xì)節(jié)仍在細(xì)化當(dāng)中。

通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品搭配購(gòu)房?jī)?yōu)惠來(lái)鎖定意向購(gòu)房者，保利并非首家。去年9月，萬(wàn)科聯(lián)合平安集團(tuán)推出一款名為“平安萬(wàn)科購(gòu)房寶”的理財(cái)產(chǎn)品，搭配了上海萬(wàn)科的4個(gè)樓盤，若理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買者最終決定購(gòu)房，可享受專門的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。由當(dāng)代置業(yè)與北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的北京一項(xiàng)目也推出金額分別為10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元的理財(cái)產(chǎn)品，持有期約6個(gè)月，到期后投資者依次享有優(yōu)先選房權(quán)。

預(yù)售環(huán)節(jié)提前

對(duì)于地產(chǎn)商而言，通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)合作發(fā)行面向購(gòu)房者的理財(cái)產(chǎn)品，有利于在市場(chǎng)供過(guò)于求的情況下尋求營(yíng)銷模式的創(chuàng)新。

平安好房網(wǎng)總裁莊諾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)現(xiàn)有的預(yù)售制度，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房需要在證件齊全的前提下，才能通過(guò)認(rèn)籌等方式圈定意向購(gòu)房者，但通過(guò)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品“圈客”相當(dāng)于將預(yù)售環(huán)節(jié)提前，在開(kāi)工建設(shè)前就能把意向客戶圈定。

“以往房子不愁賣的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商無(wú)需花那么多心思找客戶，但現(xiàn)在市場(chǎng)不好了，越早圈定客戶意味著項(xiàng)目的去化率越有保障，所以開(kāi)發(fā)商更愿意嘗試這種新的營(yíng)銷手段?！鼻f諾說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者而言，他們往往也有金融理財(cái)?shù)男枨?，尤其是真正有意向買房的客戶，如果產(chǎn)品符合他們的需求，通過(guò)購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品還能獲得增值收益。因此，眾籌模式對(duì)于提高客戶轉(zhuǎn)化率會(huì)有明顯作用。

但類似的做法會(huì)不會(huì)與商品房預(yù)售制度產(chǎn)生沖突，不免令人疑慮。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這類理財(cái)產(chǎn)品往往會(huì)附帶兩份協(xié)議：一份是購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品協(xié)議，另一份是購(gòu)房協(xié)議。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，投資者購(gòu)買的只是理財(cái)產(chǎn)品，并不附有購(gòu)房性質(zhì)，因此能夠“繞開(kāi)”預(yù)售制度。

大型房企更受益

除了提前圈定客戶，開(kāi)發(fā)商還能通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品募集資金完成融資，用于補(bǔ)充開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的資金。

以“利民?！睘槔鶕?jù)歐陽(yáng)捷的分析，理財(cái)產(chǎn)品的保底收益實(shí)際上是由保利地產(chǎn)來(lái)承擔(dān)，按照4%的保底收益率計(jì)算，加上銀行的通道費(fèi)用，預(yù)計(jì)保利的實(shí)際融資成本約為6%，低于銀行正常的開(kāi)發(fā)貸款成本。對(duì)于銀行而言，由于理財(cái)產(chǎn)品并不占用貸款額度，同時(shí)也能增加銀行的非息收入，他們也很樂(lè)意為地產(chǎn)商設(shè)計(jì)類似的金融產(chǎn)品。

五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓認(rèn)為，由于理財(cái)產(chǎn)品能提前幫開(kāi)發(fā)商找到意向客戶，而且提前融到了一筆低成本資金，如果最終大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買者選擇行使購(gòu)房權(quán)，還能大大縮短項(xiàng)目的銷售周期，有助于開(kāi)發(fā)商降低融資成本和營(yíng)銷成本，因此能夠在不損害開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的情況下，給予購(gòu)房者更大的折扣力度。

但歐陽(yáng)捷也坦言，相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程所需要的資金量，房企從理財(cái)產(chǎn)品中募集到的資金只是杯水車薪，因此對(duì)于降低整體融資成本作用有限。而且，由于理財(cái)產(chǎn)品資金要專款專用投到項(xiàng)目上，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)要求更高，因此只有大型房企才能從中受益。