每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

“今年上半年市場拓展競爭更加激烈，市場環(huán)境相比去年更具挑戰(zhàn)性。”

8月25日下午，保利物業(yè)（06049.HK，股價37.50港元，市值207.50億港元）舉行2025年中期業(yè)績發(fā)布會，保利物業(yè)管理層在回答投資者提問時表示，物業(yè)行業(yè)正在加速回歸質價相符的基本邏輯，存量住宅的市場化才剛剛開始，未來做好品質是王道，也是捷徑。

今年上半年，保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入83.92億元，同比增長6.6%；毛利16.27億元，同比增長1.0%；溢利9.04億元，同比增長5.8%；公司擁有人應占期內溢利8.91億元，同比增長5.3%。

存量住宅的市場化才剛剛開始

物業(yè)費下調今年備受關注。

中指研究院監(jiān)測顯示，2024年至今，物業(yè)費降費項目主要集中在部分二線城市以及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來發(fā)布物業(yè)費限價政策的城市，物業(yè)費整體降幅區(qū)間集中在10%～40%。不同城市、不同項目的物業(yè)費跌幅差異也較大。

業(yè)績會上，保利物業(yè)管理層同樣沒有躲過投資者關于這一現(xiàn)象的提問。管理層表示，“當前物業(yè)費降價的呼聲并不單純指向價格，也不是否定物業(yè)服務，更多的是業(yè)主對價格背后代表的服務物有所值的追求”。

“這些變化的確給當前的物業(yè)企業(yè)帶來了不少運營壓力，可能會體現(xiàn)在回款上，也體現(xiàn)在保盤上，要花更多的時間和精力傾斜到這些問題上，但這也恰恰是行業(yè)從高速發(fā)展轉向高質量發(fā)展之下，我們回歸服務本源的契機。未來真正的比拼可能不是價格的高低，而是如何更好創(chuàng)造服務價值。”管理層表示。

從保利物業(yè)的項目管理情況來看，報告期內，公司合同管理面積和在管面積分別為9.96億平方米和8.34億平方米，分別同比增長4.95%和6.35%；位于核心50城的新拓展第三方項目單年合同金額占比達84.6%，同比提升5.1個百分點。

反映到物業(yè)費單價上，上半年，保利物業(yè)在管住宅社區(qū)的平均物業(yè)管理費單價為2.47元/平方米·月，同比增加0.14元/平方米·月。其中，來自保利發(fā)展的收費單價業(yè)務增加0.12元/平方米·月至2.56元/平方米·月，第三方業(yè)務收費單價則增加0.13元/平方米·月至1.95元/平方米·月。

在保利物業(yè)看來，物業(yè)行業(yè)正在加速回歸質價相符的基本邏輯，存量住宅的市場化才剛剛開始，未來做好品質是王道，也是捷徑。

下一階段，公司將繼續(xù)以深耕策略和高質量拓展作為市場拓展工作的主基調。規(guī)模上全年錨定實現(xiàn)新拓單年合同額30億元的目標，質量上要持續(xù)提升，在優(yōu)質城市、優(yōu)質業(yè)態(tài)和優(yōu)質客戶上獲取更多高質量項目。

下半年核心目標是穩(wěn)住基本盤

報告期內，保利物業(yè)貿易應收款項及應收票據(jù)約為39.26億元，同比增長39.42%。其中，來自第三方應收款項為32.8億元，同比增長39.87%。

保利物業(yè)解釋，貿易應收款項的快速增長主要歸因于公司在管面積的擴大和項目數(shù)量增加，以及公服業(yè)務的物管服務收入占比提升。

作為行業(yè)內公服項目“大戶”，報告期內，保利物業(yè)新拓展公共及其他物業(yè)項目的單年合同金額約為6.99億元，其中“2000萬元級”以上的項目占比提升15%。公司營收中源自公共及其他物業(yè)的收入約為15.70億元，較2024年同期增長約9.4%，占物業(yè)管理服務總收入的比重約24.8%。

管理層坦言，公服項目回款壓力趨勢逐步顯現(xiàn)，“雖然能在6月30日和12月31日兩個關鍵節(jié)點實現(xiàn)大部分回款，但月度平均回款賬期拖長了十幾天”。

當然，保利物業(yè)面臨的挑戰(zhàn)還不止于此。

今年上半年，保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入83.92億元，同比增長6.6%。其中，物業(yè)管理服務收入63.25億元，同比增長13.1%。但非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務收入同比分別下滑16.1%和3.7%至8.36億元和12.04億元。

具體來看，非業(yè)主增值服務主要面向開發(fā)商，包括案場銷售服務、寫字樓租賃以及咨詢等其他非業(yè)主增值服務，下滑幅度最大的是占比最高的案場銷售服務，同比下降23.55%至4.09億元，降幅較去年進一步擴大。對此，保利物業(yè)解釋稱，主要受到項目數(shù)量下降、寫字樓租賃業(yè)務下降因素影響。

對于下半年的展望，管理層表示，持續(xù)維持利潤穩(wěn)定的壓力還是比較突出，核心目標是穩(wěn)住基本盤。一方面持續(xù)優(yōu)化業(yè)務和管理動作、繼續(xù)挖潛，另一方面在標桿和重點項目上持續(xù)投入、保證質量。

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