每經(jīng)記者｜劉嘉魁    每經(jīng)編輯｜易啟江    

11月10日一早，京東資產(chǎn)平臺(tái)上，蘭州農(nóng)商行掛牌的“育才壹品”小區(qū)上百套住宅，以低至市場(chǎng)價(jià)一半的價(jià)格拍賣，卻遭遇了“0出價(jià)”的流拍。

銀行直接下場(chǎng)賣房不止出現(xiàn)在蘭州農(nóng)商行，國有大行如農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的達(dá)3436個(gè)（未去重，下同），城商行如吉林銀行超2000個(gè)，農(nóng)信系統(tǒng)如廣東農(nóng)信超1.2萬個(gè)……一個(gè)性價(jià)比很高的“銀行直供房”折扣市場(chǎng)，正悄然浮出水面。

這些房產(chǎn)大多是企業(yè)或個(gè)人的“抵債資產(chǎn)”，按相關(guān)規(guī)定要在兩年內(nèi)賣完，銀行試圖快速盤活這些沉睡的資產(chǎn)，所以，價(jià)格往往只有市場(chǎng)價(jià)的一半。

但有一類房子相當(dāng)搶手，買方往往出高價(jià)搶拍，比如銀行使用過的辦公樓。一個(gè)典型的案例是工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓，起拍價(jià)239萬元，最終竟以340萬元的價(jià)格拍出，超出起拍價(jià)100萬元。

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銀行直供房性價(jià)比高

價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)

11月10日，蘭州農(nóng)商行在京東資產(chǎn)平臺(tái)掛牌的100套“育才壹品”住宅，起拍價(jià)為7萬至11萬不等，折合單價(jià)僅2000元/平方米，遠(yuǎn)低于約5000元的市場(chǎng)價(jià)。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）注意到，直至公開競(jìng)價(jià)結(jié)束，這100套房產(chǎn)均為“0次出價(jià)”狀態(tài)。實(shí)際上，該行在此小區(qū)擁有200多套類似房源，這些房產(chǎn)已不是第一次亮相拍賣平臺(tái)，卻無人問津。

每經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從國有大行到地方農(nóng)信社，紛紛從幕后走向前臺(tái)，化身“銷售”，試圖快速盤活“沉睡的資產(chǎn)”。

在阿里與京東資產(chǎn)平臺(tái)中，多家銀行正掛牌銷售房產(chǎn)。拍賣平臺(tái)甚至打出“銀行直供，不計(jì)成本賣”的宣傳語。

 截圖來源：阿里拍賣平臺(tái)

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至11月10日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)“競(jìng)價(jià)金融資產(chǎn)”項(xiàng)下尚有414套由銀行掛出的待拍住宅用房，957套商業(yè)用房，遠(yuǎn)超去年同期。

例如，京東網(wǎng)資產(chǎn)平臺(tái)顯示，天水麥積農(nóng)村合作銀行將于11月12日公開拍賣多達(dá)231處房產(chǎn)，其中包括98處商業(yè)用房，133套住宅。住宅起拍價(jià)為50余萬元至70余萬元不等，折合每平方米單價(jià)約為5500元。

寧夏黃河農(nóng)村商業(yè)銀行即將拍賣一套位于銀川市永寧縣的公寓，面積55.66平方米，起拍價(jià)僅9萬余元。

截圖來源：京東資產(chǎn)平臺(tái) 

從銀行類型來看，城商行與農(nóng)信社成為這波直售的主力軍。在京東資產(chǎn)平臺(tái)上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的1127個(gè)，2025年增至1822個(gè)；吉林銀行掛牌數(shù)量超過2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。

農(nóng)信系統(tǒng)的規(guī)模更為龐大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣東農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超1.2萬個(gè)，貴州農(nóng)信系統(tǒng)為9618個(gè)，湖南農(nóng)信系統(tǒng)為1370個(gè)。

截圖來源：京東資產(chǎn)平臺(tái)  

相比之下，大型國有銀行和股份制銀行的直售規(guī)模較小，但也在加速推進(jìn)。阿里資產(chǎn)平臺(tái)上，“銀行直供好貨”欄目下有多家推薦銀行，其中農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的共有3436個(gè)，建設(shè)銀行1571個(gè)，郵儲(chǔ)銀行1091個(gè)，中國銀行483個(gè)，平安銀行723個(gè)，民生銀行637個(gè)。

 截圖來源：阿里拍賣平臺(tái) 

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處置不良債權(quán)  

銀行賣房“化債”

這些銀行直供房源的產(chǎn)生，與銀行不良資產(chǎn)處置密切相關(guān)。西部地區(qū)某城商行不良資產(chǎn)處置部門專業(yè)人士對(duì)每經(jīng)記者透露，這些房產(chǎn)大多為企業(yè)或個(gè)人貸款的抵押物。由于借款人無法償還貸款，形成了不良債權(quán)。

“不過，這類所謂的銀行直供房產(chǎn)，只是銀行抵債資產(chǎn)處理的一個(gè)傳統(tǒng)模式，并非銀行增加了一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)或者其他業(yè)務(wù)。”業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)需要清醒看待這類業(yè)務(wù)，避免誤讀。

他表示，傳統(tǒng)處置方式主要有兩種：一種是出售債權(quán)，將債權(quán)打包以較低折扣價(jià)出售給第三方，如不良資產(chǎn)管理公司；另一種是抵債，有兩個(gè)途徑，分為協(xié)議抵債和司法訴訟抵債。

目前市場(chǎng)上激增的“銀行直供房”，大多來源于抵債資產(chǎn)。

何為抵債？該人士告訴記者，協(xié)議抵債即雙方不用通過司法程序，達(dá)成一致意見，完成交割，再自行處置。司法手段抵債即通過法院法拍程序。

“在法院拍賣環(huán)節(jié)，一般按照不低于評(píng)估價(jià)值的70%進(jìn)行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍價(jià)格的基礎(chǔ)上再降20%，即二拍價(jià)格不低于一拍價(jià)格的80%。所以，兩輪下來，標(biāo)的物價(jià)值大約是原評(píng)估公司評(píng)估價(jià)值的56%。”前述城商行人士表示，原來的房產(chǎn)抵押率可能是夠的，但是時(shí)過境遷，很多房產(chǎn)價(jià)值下浮很大。

“法拍可以理解為整個(gè)抵債過程中的前置環(huán)節(jié)，如果房產(chǎn)標(biāo)的在法拍過程中順利拍出，那就不存在后面的抵債資產(chǎn)一說了。”他詳細(xì)解釋道，抵債資產(chǎn)是進(jìn)入司法拍賣以后流拍的這類資產(chǎn)，法院裁定以后，銀行把這個(gè)資產(chǎn)接回來，過戶在銀行名下，然后銀行再通過其他途徑變賣，例如京東、阿里平臺(tái)。

蘭州農(nóng)商行在沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)的房產(chǎn)正是這一過程的典型例證。這些房產(chǎn)由沈陽智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司欠蘭州農(nóng)商行共計(jì)2.94億元。

2022年12月，蘭州市中級(jí)人民法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行金額達(dá)4.6億元。銀行通過法院強(qiáng)制執(zhí)行獲得該小區(qū)的未售住宅和商鋪，完成產(chǎn)權(quán)過戶后直接出售。

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銀行直供房遇冷 

但銀行用過的房搶手

銀行直供房最吸引人的優(yōu)勢(shì)在于其價(jià)格。記者注意到，貝殼找房網(wǎng)信息顯示，沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)二手房掛牌價(jià)在5000元/平方米左右，而銀行直售起拍價(jià)單價(jià)僅為2000元/平方米，不到市場(chǎng)價(jià)的一半。

截圖來源：京東資產(chǎn)平臺(tái) 

又如，吉林銀行大連分行即將拍賣一處位于大連星海廣場(chǎng)的住宅，面積270余平方米，起拍價(jià)325.04萬元，折合單價(jià)為每平方米1.2萬元。記者注意到，二手房買賣平臺(tái)顯示，同區(qū)域住宅掛牌價(jià)為每平方米2萬元左右。

盡管價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，但這些銀行直供房源的成交情況并不理想。以育才壹品為例，雖然價(jià)格一降再降，目前掛牌價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)50%以上，卻未能促成一套成交。

 截圖來源：京東資產(chǎn)平臺(tái)

不過，記者留意到，銀行直供房的成交情況呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，有幾類資產(chǎn)較受歡迎：鬧市區(qū)的商業(yè)用房、獨(dú)立辦公用房以及稀缺住宅。

其中，原銀行辦公樓往往受到市場(chǎng)認(rèn)可。例如，工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓起拍價(jià)239萬元，最終以340萬元的價(jià)格拍出；該分行濮陽縣支行原辦公樓起拍價(jià)416萬元，最終以465.2萬元拍出。 

截圖來源：京東資產(chǎn)平臺(tái) 

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按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)整體可控

銀行加速處置房產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，其背后是一場(chǎng)在效率與價(jià)值之間的艱難平衡。傳統(tǒng)的不良債權(quán)處置路徑，如同一條擁堵的河道，正變得愈發(fā)遲緩。

一位熟悉拍賣的司法人士坦言，從貸款違約、司法訴訟到最終通過法拍變現(xiàn)，整個(gè)周期動(dòng)輒兩三年之久，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這一過程可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)，時(shí)間成本與資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。

另一方面，傳統(tǒng)的“法拍”路徑遭遇寒流，銀行不得不開辟“直售”新戰(zhàn)場(chǎng)。克而瑞研報(bào)顯示，2025年6月，法拍房供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)下年內(nèi)3.2萬套的新高，但市場(chǎng)承接力明顯不足，成交率低迷。更值得注意的是，即便掛拍法拍房的平均起拍折價(jià)率已達(dá)28.4%，最終成交的平均折價(jià)率也僅為31.3%，這反映出市場(chǎng)出清價(jià)格承壓，銀行通過傳統(tǒng)法拍渠道所能收回的現(xiàn)金并不理想。 

“當(dāng)法拍這條路屢屢受挫，將資產(chǎn)直接‘以物抵債’過戶至銀行名下，就成了現(xiàn)實(shí)的選擇。”前述城商行人士點(diǎn)破了當(dāng)前“銀行直供房”激增的核心邏輯之一。大量房產(chǎn)在法拍市場(chǎng)上流拍后，最終以抵債形式轉(zhuǎn)入銀行資產(chǎn)負(fù)債表，形成規(guī)?？捎^的存量資產(chǎn)。銀行從債權(quán)人變身為產(chǎn)權(quán)人，其主動(dòng)下場(chǎng)銷售，實(shí)則是被動(dòng)承接了法拍回流資產(chǎn)。

然而，這種看似被動(dòng)的加速處置，從銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量視角審視，卻有其內(nèi)在的合理性。根據(jù)開源證券的研報(bào)，上市銀行的中報(bào)顯示，按揭貸款不良率確有上行趨勢(shì)。但由于有充足的抵押品作為安全墊，加之近期利率調(diào)降顯著緩解了居民的還款壓力，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)整體仍在可控范圍內(nèi)。

此時(shí)，銀行選擇將沉淀在賬面上的抵債房產(chǎn)加速變現(xiàn)，一方面可以回籠寶貴資金，另一方面也有助于優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)，為應(yīng)對(duì)可能持續(xù)的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)預(yù)留出更充足的安全空間。

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信息與剛需“絕緣” 

需更高效處置渠道

這一兩年多家銀行遇到了抵債房產(chǎn)增多的現(xiàn)象，但前述城商行人士卻對(duì)記者表示，目前行內(nèi)的策略是“不到萬不得已不接”。

這是為何？該人士對(duì)記者透露，有兩方面原因。

“房產(chǎn)抵債回來后，變?yōu)楸韮?nèi)資產(chǎn)，會(huì)消耗資本。”該人士直言，其風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重遠(yuǎn)高于其他資產(chǎn)。

另外一個(gè)重要原因是，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，銀行抵債資產(chǎn)有處置時(shí)限，但往往難以及時(shí)處置，從而成了銀行的“燙手山芋”。

《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》第十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)應(yīng)自取得日起兩年內(nèi)予以處置；《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第四十二條也明確規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起兩年內(nèi)予以處分。

“監(jiān)管規(guī)定在此，但這類房產(chǎn)一兩年內(nèi)根本賣不出去。”該人士無奈地表示。

此外，銀行直供房面臨的一大挑戰(zhàn)是市場(chǎng)接受度。在前述股份行人士看來，銀行通過電商平臺(tái)處置抵債資產(chǎn)，看似直面全國客群，實(shí)則與真正有需求的潛在買家之間橫亙著一條“信息鴻溝”。

他指出，問題的核心在于渠道錯(cuò)配。這些掛牌信息密集曝光于一線投資客或高頻網(wǎng)絡(luò)用戶視野中，但他們并非幾萬、十幾萬元一套的低線城市房產(chǎn)的“有效客戶”；而身處當(dāng)?shù)亍⒆钣锌赡芙邮诌@些房產(chǎn)的剛需購房者，卻往往因不熟悉或極少接觸專業(yè)的資產(chǎn)拍賣平臺(tái)，從而與這些高性價(jià)比的房源失之交臂。這種供需雙方難以精準(zhǔn)對(duì)接的困境，在很大程度上制約了銀行直供房的整體去化效率。

對(duì)于未來走向，該人士認(rèn)為，“銀行直供房”的規(guī)?？赡芾^續(xù)擴(kuò)大。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)，更多抵押房產(chǎn)可能進(jìn)入不良處置環(huán)節(jié)，銀行需要更高效的處置渠道。

“銀行直供房”的興起反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整。一方面，低價(jià)房源為市場(chǎng)提供了新的選擇；另一方面，高流拍率表明買賣雙方的價(jià)格預(yù)期仍存在較大差距。

隨著這些房產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，它們不僅考驗(yàn)著銀行的資產(chǎn)處置能力，也可能對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。銀行需要在快速變現(xiàn)與資產(chǎn)價(jià)值最大化之間找到平衡點(diǎn)，而這并非易事。

策劃|韓瑞蕓 宋戈

記者|劉嘉魁

編輯|易啟江

視覺|劉青彥

排版|易啟江