每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍    

上周，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整。截至上周五（11月28日），中證REITs全收益指數(shù)收于1040.34點(diǎn)，環(huán)比微跌0.08%；中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于809.07點(diǎn)，環(huán)比下跌0.14%。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的77只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的為35只，下跌的達(dá)到41只，還有1只表現(xiàn)持平。漲幅最大的三只產(chǎn)品為中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT和華夏北京保障房REIT，周內(nèi)分別上漲3.65%、2.67%和2.52%。

政策與行業(yè)方面，上周有多項(xiàng)重磅動(dòng)態(tài)。首先，11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》），擬在“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”之外，單列“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs”這一新產(chǎn)品，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)將正式被納入公募REITs范圍。

另外，11月25日，兩單公募REITs項(xiàng)目獲受理，其中中航中核集團(tuán)能源REIT底層資產(chǎn)為新疆和廣西的風(fēng)電項(xiàng)目，東方紅隧道股份智能運(yùn)維高速REIT底層資產(chǎn)為錢(qián)江隧道，后者也是全市場(chǎng)首單隧道REIT。 

公募REITs迎來(lái)里程碑事件 

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)新政出爐

上周公募REITs最重磅的動(dòng)態(tài)，無(wú)疑是證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)。

據(jù)了解，經(jīng)過(guò)五年探索實(shí)踐，REITs市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，功能持續(xù)發(fā)揮，在盤(pán)活存量資產(chǎn)、提高直接融資比重、滿(mǎn)足居民財(cái)富管理需求等方面取得一定成效。截至11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序，2024年以來(lái)，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類(lèi)資產(chǎn)配置品種。

從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過(guò)REITs進(jìn)行盤(pán)活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化方向，適時(shí)推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，可以更好發(fā)揮REITs功能作用，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進(jìn)一步提升多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

為此，11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公告》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。《公告》內(nèi)容共八條，主要包括產(chǎn)品定義、基金注冊(cè)及運(yùn)營(yíng)管理要求、發(fā)揮基金管理人和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作用、強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任等。此外，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

多家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)此表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出是公募REITs行業(yè)的里程碑事件。申銀萬(wàn)國(guó)研究所指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)有多項(xiàng)重要意義：首先，我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有著非?？捎^的發(fā)展空間，本次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)也將進(jìn)一步擴(kuò)圍底層資產(chǎn)至辦公樓、酒店等，進(jìn)一步擴(kuò)大資產(chǎn)盤(pán)活范圍；其次，構(gòu)建商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化多層次市場(chǎng)，盤(pán)活存量、化解風(fēng)險(xiǎn)、助力企業(yè)轉(zhuǎn)型；另外，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要實(shí)踐載體，助力高質(zhì)量發(fā)展。

華西證券也表示，推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)將為房企提供退出渠道，緩解資金壓力，進(jìn)而助力防范化解行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于資本市場(chǎng)而言，試點(diǎn)將豐富REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs市場(chǎng)規(guī)模，同時(shí)也可為公眾投資者提供兼具穩(wěn)定租金收益與資產(chǎn)增值潛力的投資工具。 

二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)回調(diào)，首單隧道REIT獲受理

上周，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)回調(diào)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周五，中證REITs全收益指數(shù)收于1040.34點(diǎn)，環(huán)比微跌0.08%；中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于809.07點(diǎn)，環(huán)比下跌0.14%。

中信建投證券數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs走勢(shì)持平，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs下跌0.4%；所有REITs子板塊中，保租房周內(nèi)漲幅最大為0.7%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跌幅最大為0.6%。

單只產(chǎn)品方面，已上市的77只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的為35只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT和華夏北京保障房REIT，周內(nèi)分別上漲3.65%、2.67%和2.52%。 

下跌的則達(dá)到41只，還有1只表現(xiàn)持平。其中跌幅最大的三只產(chǎn)品為華泰南京建鄴REIT、中金重慶兩江REIT和廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT，周內(nèi)跌幅分別為5.92%、4.55%和2.45%。

一級(jí)市場(chǎng)同步發(fā)力，多個(gè)項(xiàng)目取得進(jìn)展

11月25日，兩單公募REITs項(xiàng)目獲受理，其中中航中核集團(tuán)能源REIT底層資產(chǎn)為新疆和廣西的風(fēng)電項(xiàng)目，估值約13.4億元；東方紅隧道股份智能運(yùn)維高速REIT則是我國(guó)首單隧道REIT，底層資產(chǎn)為浙江錢(qián)江隧道，連接杭州、嘉興海寧，全長(zhǎng)4.45公里，估值約45.8億元。

就在同日，平安西安高科產(chǎn)業(yè)園REIT也正式申報(bào)，成為陜西省首單公募REIT，底層資產(chǎn)為西安高新區(qū)軟件新城，評(píng)估價(jià)值13.6億元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已申報(bào)的公募REITs共有11只，已問(wèn)詢(xún)并反饋2只，通過(guò)審核1只，注冊(cè)生效待上市1只；擴(kuò)募方面，已申報(bào)的產(chǎn)品有5只，已問(wèn)詢(xún)并反饋3只，通過(guò)審核3只。

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