每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

物業(yè)公司撤離小區(qū)前，擅自動(dòng)用業(yè)主公共收益，甚至用來(lái)給員工發(fā)了工資。南京一處小區(qū)業(yè)主委員會(huì)起訴前物業(yè)公司獲得法院支持，后者在15日內(nèi)需返還約771萬(wàn)元。

11月7日，南京市江寧區(qū)博恩花園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)博恩花園業(yè)委會(huì)）獲得一份民事判決書(shū)，要求江蘇萬(wàn)園物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)園物業(yè)）支付小區(qū)物業(yè)服務(wù)期間的公共收益約771萬(wàn)元及利息。

按照計(jì)劃，追回的公共收益50%將用紅包形式回饋業(yè)主，其余50%納入業(yè)主共有資金賬戶(hù)。

“的確是前物業(yè)公司遺留下來(lái)的官司，2023年5月就撤出小區(qū)了。”11月10日，博恩花園業(yè)委會(huì)一位工作人員通過(guò)電話(huà)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

業(yè)主告贏了

博恩花園是江寧區(qū)一處超級(jí)大盤(pán)，住戶(hù)超過(guò)7000戶(hù)，地下機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)3個(gè)，車(chē)位數(shù)量達(dá)到4825個(gè)，露天車(chē)位還有1994個(gè)。

2015年12月19日，萬(wàn)園物業(yè)與博恩花園小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂合同，約定提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)。合同期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)收入扣除支出成本后，剩余費(fèi)用的30%補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，70%納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

2022年9月，博恩花園業(yè)委會(huì)向萬(wàn)園物業(yè)發(fā)送《關(guān)于盡快移交公共收益的聯(lián)系函》，其中載明：2022年2月24日起，萬(wàn)園物業(yè)擅自動(dòng)用公共收益，其中二季度的公共收益結(jié)余較一季度不斷減少，甚至出現(xiàn)了僅一個(gè)季度就有10萬(wàn)元用于發(fā)放車(chē)庫(kù)管理人員工資的情況。

2023年5月7日，博恩花園小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定聘請(qǐng)保利物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)與萬(wàn)園物業(yè)的服務(wù)合同自動(dòng)終止。

然而，這也是小區(qū)業(yè)委會(huì)與萬(wàn)園物業(yè)針對(duì)公共收益糾紛的開(kāi)始。

判決書(shū)顯示，博恩花園小區(qū)的公共收益，主要由包月停車(chē)費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)、電費(fèi)收入、場(chǎng)地占用費(fèi)、廣告費(fèi)等組成，雙方就各環(huán)節(jié)的收費(fèi)方式進(jìn)行了辯解。

萬(wàn)園物業(yè)認(rèn)為，向博恩花園業(yè)委會(huì)支付的公共收益款應(yīng)該為238.68萬(wàn)元。而且，2016～2023年里別墅區(qū)業(yè)主總計(jì)欠費(fèi)金額共計(jì)322.08萬(wàn)元，高層業(yè)主欠費(fèi)金額共計(jì)583.94萬(wàn)元，公司未收取到。公司退場(chǎng)后，對(duì)78名員工進(jìn)行離職補(bǔ)償。

不過(guò)法院對(duì)此認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)收繳情況與本案不是同一法律關(guān)系，不予評(píng)價(jià)，而萬(wàn)園物業(yè)對(duì)員工離職補(bǔ)償?shù)恼鎸?shí)性無(wú)法核實(shí)。

根據(jù)判決書(shū)，博恩花園業(yè)委會(huì)要求萬(wàn)園物業(yè)結(jié)算公共收益，退場(chǎng)前將公共收益返還給業(yè)委會(huì)，并且在退場(chǎng)次日起計(jì)算公共收益利息，應(yīng)予以支持。具體金額為2016年6月1日至2023年5月31日期間公共收益約771萬(wàn)元及利息。

《博恩花園小區(qū)2023年定期業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決統(tǒng)計(jì)結(jié)果的公告》顯示，業(yè)委會(huì)通過(guò)法律途徑向萬(wàn)園物業(yè)或其他民事主體追討屬于全體業(yè)主的公共收益及損失，追回公共收益的50%將用紅包形式回饋業(yè)主，其余50%納入業(yè)主共有資金賬戶(hù)。業(yè)主同意票數(shù)共計(jì)5354票，占參與戶(hù)數(shù)的97.92%。

小區(qū)公共收益屢被侵占

近年來(lái)，商品房小區(qū)屢屢出現(xiàn)公共收益被物業(yè)公司侵占的情況。

據(jù)湖南日?qǐng)?bào)報(bào)道，11月5日，長(zhǎng)沙雨花區(qū)南貢雅苑小區(qū)通過(guò)法律途徑成功收回了被侵占的公共區(qū)域和相應(yīng)收益，分紅總額近百萬(wàn)元，按每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，有業(yè)主領(lǐng)到940元紅包。

該小區(qū)的維權(quán)行動(dòng)始于2020年，當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)部分公共區(qū)域被長(zhǎng)期侵占。經(jīng)過(guò)近5年努力，業(yè)委會(huì)成功追回租賃費(fèi)損失155萬(wàn)余元，追償債權(quán)100多萬(wàn)元。

“業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺(jué)醒，公開(kāi)透明是未來(lái)住宅物業(yè)管理的主要趨勢(shì)?！敝形镏菐?kù)高級(jí)研究員宋子謙在接受每經(jīng)記者文字采訪(fǎng)時(shí)表示，前期物業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)商指定，業(yè)主組織尚未建立或不健全，公共收益合同、收支、票據(jù)、成本口徑全部掌握在物業(yè)公司手里，業(yè)主“看不見(jiàn)、管不到”。

包干制下，物業(yè)公司更傾向于把公共空間當(dāng)“可開(kāi)發(fā)資源”，而不是“全體業(yè)主的資產(chǎn)”。短期創(chuàng)收的動(dòng)力，常常強(qiáng)過(guò)長(zhǎng)期維護(hù)的動(dòng)力。

宋子謙認(rèn)為，公共收益在扣除合理成本后屬于全體業(yè)主，應(yīng)該優(yōu)先補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，其余部分可用于公共秩序維護(hù)與環(huán)境品質(zhì)提升。

公共收益是社區(qū)共同體的現(xiàn)金流，應(yīng)優(yōu)先服務(wù)“共同體的長(zhǎng)期安全與品質(zhì)”，再談個(gè)體分配。公共收益的所有權(quán)在業(yè)主，物業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)與管理，要把事做明白、講明白。

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