每經(jīng)評論員 陳夢妤

近段時間，80米正逐漸成為多地新建住宅的高度紅線。這一輪席卷全國的“限高令”，已超越簡單的建筑尺度管控，成為住宅發(fā)展從“規(guī)模擴張”向“品質(zhì)深耕”轉(zhuǎn)型的注腳。

這還要從今年5月1日正式實施的住建部新版《住宅項目規(guī)范》說起。該規(guī)范明確，高層Ⅱ類住宅（18～26層）建筑高度控制最大值限80米。這意味著，過去動輒三四十層的超高層住宅將消失在新建項目中。

各地的執(zhí)行也非常迅速，比如深圳直接從土地供應(yīng)環(huán)節(jié)卡住，建筑高度超過80米的住宅項目需要消防部門審核同意；北京設(shè)置了過渡期，2027年5月前拿不到規(guī)劃許可的項目，一律按新規(guī)來；上海今年第八批次土拍成交的楊浦東外灘地塊要求限高??80米?。?

密集落地的政策并非臨時調(diào)控，“限高令”下的居住本質(zhì)，是讓房子回歸“安全、舒適、可持續(xù)”的居住屬性。

首先，“限高令”并非單純限制，其根本目的是解決高層住宅帶來的安全隱患。

過去這些年，城市的樓長得太快，而消防車長得太慢。去年11月的一場消防安全形勢發(fā)布會上，國家消防救援局消防監(jiān)督司一級指揮長王天瑞說：“高層建筑歷來是我們防控的重點，也是容易造成火災(zāi)的重點?！迸c此同時，建設(shè)于上世紀八九十年代和本世紀初的一些高層建筑，現(xiàn)在各種設(shè)備已進入老化期，安全風(fēng)險較高。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至去年11月，全國有高層民用建筑100多萬棟，超高層建筑（超過100米的建筑）5000余棟，總量居世界第一。

基于此，超高層住宅的安全隱患越來越不容忽視。80米的限高標準，能更好地匹配現(xiàn)有消防救援能力，大幅縮短緊急情況下的疏散時間，從源頭規(guī)避超高層住宅的安全風(fēng)險，更回應(yīng)了民眾對于居住安全的基本訴求。

其次，伴隨限高而來的容積率管控，以及對居住品質(zhì)的升級，才是這場變革的底層邏輯。

讓樓棟密度降低，小區(qū)綠地率、公共活動空間占比將顯著提升；住宅層高下限提升至3米，既能改善采光通風(fēng)，也為多樣化裝修需求預(yù)留空間。曾經(jīng)困擾超高層住宅的電梯擁堵、公攤過高、水壓不足等痛點，正在被低密小高層、電梯洋房的產(chǎn)品形態(tài)逐步化解。而遠高于普通住宅的超高層運維成本難題，也可通過政策引導(dǎo)從源頭緩解。

對房地產(chǎn)市場而言，“限高令”也是倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型的催化劑。

告別依賴高容積率實現(xiàn)利潤最大化的舊模式，房企紛紛轉(zhuǎn)向戶型優(yōu)化、技術(shù)創(chuàng)新與配套升級——從“拼規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”，從“比高度”轉(zhuǎn)向“比舒適度”。更進一步看，如今居民的住房需求已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，隔音、采光、通風(fēng)等健康指標成為剛需，安全舒適、配套完善的宜居社區(qū)需求日益明顯。從這一點看，房企不再通過提高容積率攤薄成本，推動住宅從“物理空間”向“生活場景”轉(zhuǎn)型，是可以更好地提升居住體驗的。

更重要的是，從城市發(fā)展維度看，“限高令”打破了過往“以高為美”的天際線崇拜，讓城市建設(shè)回歸以人為本的初心，最終實現(xiàn)建筑與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，各地在政策執(zhí)行中設(shè)置緩沖期、差異化豁免等靈活舉措，既保證了標準落地的剛性，也避免了對在途項目的過度沖擊。

住宅的本質(zhì)是承載生活的容器，而非單純的城市地標或利潤載體。告別“追高”，每個家庭都能收獲更有溫度、更有質(zhì)感的生活，才是城市發(fā)展最動人的底色。