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每經(jīng)記者 李琦蕊 每經(jīng)編輯 趙橋

初雪雖冷，但擋不住土拍市場(chǎng)的火熱。2018年伊始，杭州等熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)依舊延續(xù)上年的火熱，土地成交活躍。而去年創(chuàng)造土地成交金額新高的西安亦不例外，今年1月尚未結(jié)束，土拍市場(chǎng)已靠8宗地塊攬金40億元。

西安開(kāi)年即出讓的8宗地中，大部分位于早有規(guī)劃的“全運(yùn)村”板塊，且其中4宗地為央企華潤(rùn)旗下公司收入囊中，另有2宗地為綠城旗下公司所拿。

西安交大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“像全運(yùn)村這些重點(diǎn)項(xiàng)目，都是以前策劃好的，只是土地出讓必須招拍掛，所以顯得1月份比較多。很多都是2017年所簽協(xié)議的延續(xù)，不是突然一下子（來(lái)拿地），拿地有時(shí)候前期工作很長(zhǎng)。”

5宗地位于全運(yùn)村板塊

成交8宗地后（截至2018年1于28日），西安土地出讓成交額已經(jīng)達(dá)到40.59億元，接近2017年全年的八分之一。

對(duì)于土拍市場(chǎng)的“開(kāi)門(mén)紅”，美城股份（839519，OC）首席市場(chǎng)分析師沈瑋表示，“相比往年1月份，今年土拍市場(chǎng)要活躍很多。其實(shí)就是這兩年，一些大的開(kāi)發(fā)商才進(jìn)來(lái)，所以土拍市場(chǎng)才活躍一些，而且過(guò)去很多土地都是協(xié)議拿地，不是以招拍掛手續(xù)來(lái)走，所以可能看不到對(duì)比。”

值得注意的是，2017年1月，西安土地出讓收入亦達(dá)到58.62億元，其中僅中海在曲江新區(qū)雁翔路板塊摘得的3宗商住用地即耗資25.16億元。彼時(shí)，市場(chǎng)分析認(rèn)為，主要受西安土地市場(chǎng)在2016年末土地集中供應(yīng)帶動(dòng)下持續(xù)高熱影響。

沈瑋對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，“按照淡旺季來(lái)說(shuō)，本來(lái)年初和年尾就是拿地高峰。這個(gè)階段拿地，整個(gè)工作節(jié)奏能排開(kāi)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣資金占用時(shí)間越短，操盤(pán)節(jié)奏越快，回報(bào)率越高。”

記者注意到，在新年成交的8宗土地中，5宗地位于全運(yùn)村板塊。根據(jù)西安市國(guó)土資源局網(wǎng)站消息，1月26日西安國(guó)際港務(wù)區(qū)成交三宗住宅用地，其中綠城旗下公司摘得103畝住宅用地，華潤(rùn)摘得港務(wù)區(qū)85.7畝住宅用地。

而就在前一天，港務(wù)區(qū)亦成交2宗地，綠城摘得224畝住宅用地，華潤(rùn)摘得商服及1宗住宅用地共157.7畝。

事實(shí)上，早在2017年5月，綠城中國(guó)（03900，HK）官網(wǎng)即公告，公司將在西安啟動(dòng)第四個(gè)全運(yùn)村，占地1000畝。彼時(shí)，綠城中國(guó)與西安國(guó)際港務(wù)區(qū)、西安國(guó)際陸港集團(tuán)舉行了合作簽約儀式。

而華潤(rùn)置地（01109，HK）去年亦公布，將在西安代建代運(yùn)營(yíng)的西安奧體中心，其是第十四屆全運(yùn)會(huì)的主場(chǎng)館。

此外，在今年1月上旬，華潤(rùn)旗下公司即摘得曲江會(huì)議中心旁1宗土地。據(jù)了解，2016年5月西洽會(huì)期間，曲江新區(qū)與華潤(rùn)簽署協(xié)議，開(kāi)發(fā)曲江會(huì)議會(huì)展中心板塊，主要建設(shè)國(guó)際會(huì)議中心、高端商務(wù)會(huì)展、綜合商務(wù)辦公集群。

對(duì)于上述拿地，楊東朗表示，“現(xiàn)在拍的地都是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期醞釀的。像全運(yùn)會(huì)這都是重點(diǎn)項(xiàng)目，都不是現(xiàn)在的事，都是以前策劃好的，只是土地出讓必須招拍掛，所以顯得1月份比較多。”

他還表示，在一系列政策利好下，西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入加速期也是主要原因，“以前西安經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較緩慢，而且房?jī)r(jià)也不高，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)到1萬(wàn)元，這是一個(gè)動(dòng)因。如果房?jī)r(jià)還徘徊在六七千塊錢，肯定沒(méi)有那么多人拍地。”

三環(huán)內(nèi)拿地依舊競(jìng)爭(zhēng)激烈

值得注意的是，在上述8宗土地中，僅華潤(rùn)旗下公司所拿會(huì)議中心旁地塊在三環(huán)以內(nèi)，其余宗地均在三環(huán)以外。

根據(jù)拿地信息，上述三環(huán)內(nèi)宗地凈用地面積為65017.22平方米，約合97.526畝，地塊的容積率不高于2.8不低于2.0，總建筑面積約260048平方米，其中地上建筑面積約182048平方米。

相對(duì)應(yīng)的，該地塊成交價(jià)107280萬(wàn)元，折合畝均價(jià)單價(jià)1100萬(wàn)元，樓面地價(jià)為5893元/平方米，在整個(gè)板塊內(nèi)屬于高價(jià)。

沈瑋告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“現(xiàn)在西安平均樓面價(jià)不到3000元，4000元以上就是位置比較核心的，上6000元就可以稱為地王，去年上6000元的也只有4塊地。”

對(duì)于上述地塊價(jià)格，沈瑋表示，西安比較特殊，過(guò)去三環(huán)以內(nèi)的土地很多都是城改和棚改項(xiàng)目，截至目前還有300多個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目地理位置都非常好。第二的話就是要啟動(dòng)二級(jí)土地市場(chǎng)，單位或者廠礦的一些土地，經(jīng)過(guò)土地改變性質(zhì)的話，其實(shí)三環(huán)以內(nèi)還是有一些土地價(jià)值可以挖掘的。”

物以稀為貴，西安三環(huán)內(nèi)土地有限。“作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，核心地段的競(jìng)爭(zhēng)還是非常激烈的，現(xiàn)在如果把整個(gè)城改項(xiàng)目、二級(jí)市場(chǎng)都收到市上統(tǒng)一管理和統(tǒng)一規(guī)劃的話，土地溢價(jià)可能會(huì)比之前更高。”沈瑋稱。

事實(shí)上，自2016年下半年來(lái)，在一線城市限購(gòu)擠壓，以及后來(lái)種種政策紅利下，西安樓市迎來(lái)春天，新城控股（601155，SH）、華夏幸福（600340，SH）、中南置地等大牌房企紛紛入駐，TOP20房企齊聚。河南康橋地產(chǎn)、四川濱江地產(chǎn)也都搶灘落子。在越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐后，拿地競(jìng)爭(zhēng)想必更激烈。

沈瑋稱，“西安房?jī)r(jià)之前會(huì)出現(xiàn)倒掛，二環(huán)內(nèi)的房子比二環(huán)外的便宜，就是因?yàn)樗漠a(chǎn)品品質(zhì)低。現(xiàn)在大的開(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)，不管是營(yíng)銷體系還是產(chǎn)品規(guī)劃，肯定要好很多，整體會(huì)把西安的商品房市場(chǎng)拔高一個(gè)層次。過(guò)去都是本土開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)，一定程度上可以扭轉(zhuǎn)西安這種畸形的局面。”

不過(guò)沈瑋也坦言，過(guò)去一年，快速上漲的房?jī)r(jià)下，西安部分樓盤(pán)品質(zhì)并未有相應(yīng)的提升，而更多大牌開(kāi)發(fā)商的入駐，能不斷優(yōu)化整體產(chǎn)品品質(zhì)，“只有這樣（產(chǎn)品）才能跟西安現(xiàn)在的價(jià)格相匹配。”